Environment for Romania / Orașe prietenoase

Probleme de locuire

Deși, pentru țările din Occident, politicile de locuire sunt decisive în campaniile electorale, Sectorul locuirii nu a fost, până recent, un subiect real de discuție pentru autoritățile din România. În România, locuirea este punctul de convergență a mai multor domenii care, nu comunică eficient între ele. Organizarea administrativă operează într-un sistem concentrat pe sarcini individuale, fără viziunea de ansamblu și astfel, există o fragmentare adesea incoerentă la nivelul instituțiilor locale care gestionează locuirea. De exemplu, la nivelul Primăriilor, fondul de locuințe sociale este gestionat (și deținut) de Birourile de Fond Locativ. Cu toate acestea, solicitanții de locuințe sociale se pot adresa doar Birourilor de Asistență Socială ca să depună documentația necesară obținerii unei locuințe sociale. La nivel central, mai multe ministere se ocupă în prezent de diverse programe în domeniul locuirii. Ministerul Dezvoltării Regionale și Administrației Publice coordonează Agenția Națională pentru Locuințe (ANL), în timp ce Ministerul Mediului gestionează inițiativele legate de eficiența energetică a locuințelor, iar Ministerul Muncii și Solidarității Sociale coordonează strategiile privind sărăcia, care includ măsuri legate de locuire.

Fondul locativ, adică totalitatea locuințelor din România este, în principal, alcătuit din blocuri de apartamente, majoritatea construite înainte de 1980. Aceste locuințe sunt învechite, degradate, precum și neadaptate la stilul de viață al locuitorilor și la standardele de eficiență energetică sau siguranță. Strategia Națională de Locuire notează faptul că peste 35% dintre cele 8.5 milioane de locuințe se află într-o stare de neglijență avansată și necesită reparații urgente.

Odată cu căderea comunismului, s-a produs o schimbare bruscă de regimuri de proprietate în cazul construcțiilor folosite ca stoc locativ. Astfel, rata de proprietate a ajuns să fie de peste 90%, în mai puțin de 10 ani. Această privatizare a condus la un fond locativ degradat și neglijat, din cauza unei multitudini de factori.

În primul rând, tranziția de titluri s-a făcut fără o responsabilizare a proprietarilor cu privire la ce presupune rolul lor. Astfel, fiecare a devenit preocupat de proprietatea aflată sub tutela sa, ignorând spațiile comune precum scările, lifturile, intrarea din bloc. Din acest motiv, asociațiile de proprietari (AP-uri) încă nu își înțeleg rolul, în pofida actualizării cadrului legislativ care prevede organizarea și existența lor. Ca rezultat, asociațiile au o slabă capacitate de administrare a condominiilor (imobile în regim de proprietate comună), de gestiune și implementare a reparațiilor și o lipsă de înțelegere a importanței proceselor de întreținere a proprietății comune.

În al doilea rând, lipsa de omogenitate a condițiilor socio-economice la nivelul noilor proprietari de locuințe din același bloc s-a translatat într-o lipsă de omogenitate în aspectul clădirilor, a zonelor imediat apropiate (parcări, grădini de bloc, etc.), precum și într-o lipsă de implicare a acestora în procesele de întreținere a spațiilor comune. Astfel, familiile cu venituri mici și aflate în situații vulnerabile nu au putut ține pasul cu cheltuielile pentru utilități, fapt care a dus la un grad de îndatorare și la presiune asupra AP-urilor în gestiunea cheltuielilor.

În al treilea rând, contextul în care aceste blocuri au fost construite nu este aliniat nevoilor pe care actualii lor locuitori le au. Există o lipsă acută de spații pentru activități economice, afacerile fiind nevoite să funcționeze în apartamentele de la parterul blocurilor, în condiții restrictive. De asemenea, spațiile publice suferă de aceeași supra-aglomerare remarcată în cazul locuirii, majoritatea terenurilor publice din jurul blocurilor fiind transformate - în mod deliberat de către autorități, sau informal de către locuitori - în parcări.

De asemenea, după anii 1990, construcțiile noi au profitat de perioada de lacune legislative, fapt care a favorizat construcțiile profitabile dezvoltatorului, fragmentări la nivelul parcelelor, dar și extinderi periurbane haotice, adesea incongruente cu infrastructura publică. Astfel, fondul locativ construit după 2001, deși modern, este compus din clădiri de slabă calitate, amplasate în cartiere rezidențiale la marginile orașelor mari și izolate de facilități publice și uneori chiar nebranșate la utilități într-un mod oficial.

Conform platformei de resurse dedicată locuirii informale (locuireinformala.ro) dezvoltată de MKBT, în România există cel puțin 64.000 de familii, respectiv peste 200.000 de cetățeni români care trăiesc în așezări informale. Așezările informale sunt de regulă locuințe improvizate care prin caracteristicile si locația lor la marginea satelor si oraselor lor generează segregare și excludere pentru locuitorii lor. Situate adesea în zone cu diferite riscuri naturale, biologice sau antropice (alunecări de teren, inundații, gropide gunoi, depozite de deșeuri, situri contaminate sau adiacente infrastructurii tehnice) unele așezări informale pun în pericol siguranța și sănătatea locuitorilor lor.

Apariția așezărilor informale este strîns legată de sedentarizarea forțată a romilor începând cu 1948., cînd populația romă s-a stabilit la marginea orașelor și satelor. Astfel, multe dintre așezările informale din România au deja câteva decenii. Fenomenul locuirii informale a fost accentuat apoi în perioada de tranziție postcomunistă din cauza vidului legilativ din zona de planificare urbană, precum si din cauza creșterii costurilor de trai și a unui acces scăzut la servicii sociale si locuințe pentru categoriile defavorizate.

Perpetuarea vulnerabilității acestui sector demografic se datorează nu doar sărăciei generaționale și amplasării acestor comunități în zone fără acces la resurse, ci și pentru că multe persoane nu dispun de documentele necesare fie angajării, fie achiziționării de locuințe, fie sunt angajați informal - și deci nu pot accesa scheme de finanțare. Acest context expune locuitorii așezărilor informale la evacuări forțate, relocări abuzive și, la nivel sistemic, duce la segregare socio-economică și ghetoizare în orașe.

Un exemplu notoriu de relocare abuzivă din România este comunitatea din str. Coastei, Cluj, care a fost relocată forțat pe 17 Decembrie 2010 în Pata Rât, locuințele informale din Coastei fiind distruse și documentele multor locuitori fiind pierdute ca rezultat al acestui eveniment. Cei 350 de locuitori au fost mutați la 800m de groapa de gunoi din Pata Rât, în locuințe precare, localizate la marginea orașului și care nu mai dispun, la acest moment, de transport public adecvat înspre oraș.

Primul proiect de reglementare a așezărilor informale din România este derulat de Asociația Make Better în parteneriat cu Primăria Municipiului Reșița și Fundația Humanitas Pro Deo Reșița „N-am acte, nu exist. Model inovativ de intervenție participativă în așezări informale”.

De departe, cea mai mare dificultate impusă de actualul regim de locuire este accesibilitatea locuințelor din punctul de vedere al prețului.

Închirierea

Din cauza stadiului avansat de degradare a clădirilor care compun fondul locativ, reparațiile necesare sunt costisitoare și adesea imposibil de realizat de către proprietari. În plus, mentalitatea proprietarilor - conform căreia potențialii chiriași vor aduce daune imobilului - îi demotivează din a realiza reabilitări, modernizări și chiar reparații pentru locuințele de închiriat. De aceea, fondul locativ de închiriat rămâne învechit și neglijat, sau chiar abandonat.

Pe de altă parte, nu există o transparență cu privire la chiriile practicate și astfel există majorări nejustificate ale costurilor de închiriere, fapt care limitează accesul la piața de locuințe de închiriat pentru tineri și persoane cu venituri reduse. Un studiu de caz al orașului Cluj, unul dintre orașele cu cele mai mari prețuri la chirie, a realizat o hartă de prețuri pe cartiere, de unde reiese că media de preț pentru un apartament cu 2 camere este de 400 de euro, aproape jumătate din salariul mediu. Situația este similară în București și alte orașe mari din România.

O justificare pentru aceste prețuri pot fi taxele pe contractele de închiriere. Proprietarii simt că nu este viabil financiar să închirieze locuințe cu declararea contractului la ANAF. Pentru acest motiv asistăm și la fenomenul de nedeclarare a chiriilor, sau „închirierea la negru”. Conform Strategiei Naționale de Locuire, piața închirierii de locuințe este majoritar neoficială și nereglementată, și deși cadrul legislativ existent pare să fie în favoarea chiriașilor, faptul că aceste contracte nu sunt declarate duce la lipsirea celor care închiriază de protecția legală de care au nevoie în fața unei închirieri cu termeni abuzivi.

Achiziționarea de locuințe

Din cauza acelorași fluctuații ale pieței imobiliare și un stadiu avansat de degradare al fondului locativ construit, achiziționarea de locuințe este complicată și costisitoare. Creditele prin bănci au rate imprevizibile și greu accesibile tinerilor și persoanelor cu venituri reduse, în ciuda faptului că programul Prima Casă a fost actualizat recent din punct de vedere legal. Din același motiv, notează Strategia Națională a Locuirii, dezvoltatorii nu sunt motivați să construiască locuințe destinate potențialilor cumpărători cu venituri reduse. În mod similar, nu există programe de subvenționare a dezvoltărilor urbane destinate persoanelor cu venit redus, astfel încât dezvoltatorii să poată fi asistați în demararea unor asemenea proiecte. Acest lucru explică, totodată, de ce majoritatea persoanelor cu venituri reduse fie trăiesc în locuințe multi-generaționale, fie caută ajutorul statului prin locuințe sociale.

Potrivit experților care oferă servicii grupurilor vulnerabile și persoanelor fără adăpost consultați în elaborarea acestui raport, există o serie de momente cheie în care o persoană ar trebui să obțină sprijin în reducerea riscului ca aceasta să rămână pe termen nedeterminat fără adăpost. Unul dintre aceste momente este înainte ca aceasta să ajungă în stradă sau fără adăpost, când încă nu a fost expusă factorilor de risc asociați cu locuirea precară, sărăcia extremă, marginalizarea și stigmatizarea, sau chiar violențele asociate cu viața fără adăpost. Mai mult, reintegrarea socială după ce o persoană a trăit fără adăpost este strâns legată de perioada petrecută în stradă.

O durată mai lungă adâncește dezavantajele și riscurile la care o persoană este expusă, crește marginalizarea și scad șansele ca aceasta să se reintegreze social. Astfel, primele săptămâni când o persoană ajunge pe stradă, fără adăpost, sunt critice pentru sănătatea, bunăstarea și integrarea socială a acesteia. Pierderea adăpostului este deseori un ultim pas dintr-un lung șir de evenimente negative care pot implica ruperea conexiunilor sociale și chiar a familiei, pierderea independenței financiare, sau chiar pierderea sănătății fizice sau mintale.

Conform unui studiu desfășurat de către Ministerul Muncii și Solidarității Sociale în 2019, aproape jumătate dintre persoanele identificate ca fără adăpost, locuiau înainte de a ajunge în stradă în locuințe deținute de ei sau de familia lor. Un procent mai mic (16%) stăteau în chirie, 15.5% proveneau din centre de plasament și o proporție mică (2.2%) proveneau din penitenciare, centre/spitale de psihiatrie sau de dezintoxicare. Din discuțiile cu experții, o problemă importantă este lipsa de sprijin în prevenția unei posibile evacuări sau pierderea locuinței.

Acestea ar putea fi momente critice de intervenție în astfel de cazuri. Același studiu de cercetare a identificat și o serie de factori care cresc vulnerabilitatea persoanelor fără adăpost, printre care se numără și insuficiența serviciilor sociale și inechitățile în distribuția lor la nivel național, însă și accesul redus la ele prin prisma lipsei actelor de identitate sau a lipsei informării despre existența acestora. Astfel, este extrem de important ca orașele să fie prietenoase cu cei mai vulnerabili în față excluderii de la locuire, prin sisteme coordonate de sprijin la nivel local, care să prevină sau să adreseze timpuriu lipsa adăpostului.